Bảng giá đất Hà Nội gần 700 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đắt hơn gấp nhiều nhiều lần

Cụ thể, theo bảng giá đất mới, mức cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với giá 695,3 triệu đồng/m2, gồm các đường Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào, Trần Hưng Đạo, Nhà Thờ, Hai Bà Trưng.

Tuy nhiên, theo khảo sát, giá nhà đất tại các vị trí này có giá rao bán thực tế trên thị trường cao gấp nhiều lần.

Đơn cử, 1 căn nhà mặt phố Lê Thái Tổ có diện tích 58m2, mặt tiền 8,6m, view quảng trường, Hàm Cá Mập và hồ Hoàn Kiếm hiện đang được rao bán với giá 139 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng/m2, gấp 3,4 lần so với giá trên bảng giá đất.

Hay 1 căn nhà mặt phố Hàng Ngang có diện tích 93m2, hiện được rao bán với giá 120 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,29 tỷ đồng/m2, gấp 1,84 lần so với giá trên bảng giá đất.

Tương tự, một căn nhà phố tại Hai Bà Trưng có diện tích 650m2 đang được rao bán với giá 1.200 tỷ đồng, tương đương 1,85 tỷ đồng/m2, cao gấp 2,6 lần giá trên bảng giá đất.

Một căn nhà phố khác trên phố Đinh Tiên Hoàng có diện tích 210m2 đang được rao bán với giá 325 tỷ đồng, tương đương 1,55 tỷ đồng/m2, cao gấp 2,2 lần giá bảng giá đất.

Tại phố Trần Hưng Đạo, giá rao bán nhà phố dao động khoảng 800 triệu đồng đến 1,4 tỷ đồng/m2, cao gấp gần 2 lần giá trên bảng giá đất.

Trước đó, nói rõ về cơ sở để ban hành bảng giá đất mới, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, kết quả khảo sát qua 2 năm (8/2022 - 8/2024) cho thấy, giá mua bán đất trên địa bàn thực tế cao hơn bảng giá đất bình quân khoảng 250%.

Nhiều chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới sẽ mang lại những thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản. Đó là tăng tính minh bạch trong nghĩa vụ tài chính, nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm đất đai và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng là những lợi ích nổi bật. Song, mặt trái của nó là những áp lực tài chính đè nặng lên người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp.

Trong một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng khẳng định, vệc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước.

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc bảng giá điều chỉnh cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai.

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng dần tiệm cận với giá thị trường là yêu cầu phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bảng giá mới đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Bảng giá đất cũng là cơ sở tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao, cho thuê đất. Vì thế, việc điều chỉnh bảng giá là cấp thiết, nhằm đảm bảo nguồn thu từ đấu giá đất.